Некоторое время назад в нашем законодательстве появилось понятие частной собственности на землю, а с ним и возможность обустройства загородных владений по своему вкусу. Однако не всё так просто, как многим хотелось бы. Свидетельство о частной собственности — отнюдь не та "… окончательная бумажка, фактическая, настоящая . ", которую требовал себе профессор Преображенский в романе М. Булгакова.
Собственность на земельный участок совсем не означает возможность поступать у себя во владениях по принципу «что хочу — то и ворочу», даже если финансы позволяют. В первую очередь ограничения касаются застройки на дачном участке.
Освоение нового участка: с чего начать?
Это значит, что построить на своём земельном наделе всё, что хочется, и ещё чуть-чуть, вы сможете только в дозволенных законами и правилами рамках. К примеру, на некоторых земельных участках вообще нельзя законно возвести капитальное сооружение жилого назначения, по-простому — дом. О том, что можно построить на даче, написано в следующих публикациях:
- Шесть видов необходимых хозяйственных построек для дачи
- Хозяйственные постройки и другие полезные сооружения на дачном участке
- Дачные постройки: взгляд через призму законодательства
В этой статье рассказывается о том, как разместить постройки на участке в соответствии с правилами и законами.
- Плотность застройки
- Строительство в садоводстве
- Дом на участке ИЖС или ЛПХ
- Рассмотрим пример
- Проектирование участка: сколько от чего нужно отступить
- Красные линии и границы с соседями
- Соблюдение санитарных норм: размещение уборных, компостных ящиков и прочего
- Заборы, куда же без них
- Зачем всё это нужно
- Комментарий к Ст. 38 Градостроительного кодекса РФ
Плотность застройки
Конечно, строительство нужно начинать с проекта. Но есть ещё один момент, предшествующий началу строительных работ: прежде чем проектировать, нужно определить допустимые рамки.
Начну с того, что земельный участок с разрешённым видом использования «строительство индивидуального жилого дома», то есть участок, предназначенный не для огородничества и не для ведения крестьянского фермерского хозяйства, нельзя застраивать целиком, от межи до межи. Нельзя по разным причинам, первая из которых — рекомендуемая разрешённая плотность застройки.
Каков участок, таков и дом
Эта величина (плотность застройки) зависит, во-первых, от площади участка, во-вторых, опять же, от вида разрешённого использования. То есть от того, планируете вы строительство дома на садовом участке, на участке под ЛПХ или ИЖС.
Для участков в садоводческих товариществах строительство жилого дома и различных подсобных построек регламентируется СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». Для прочих участков, на которых можно строить дом, основное руководство — Градостроительный Кодекс Российской Федерации.
Более частные вопросы рассматриваются в Правилах Землепользования и Застройки, которые опираются на федеральные законы, но в каждом муниципальном образовании имеют свои особенности. Рассмотрю подробнее оба варианта.
Строительство в садоводстве
Участок в садоводческом товариществе, полученный или приобретённый гражданином, предназначен в первую очередь для выращивания овощей, плодово-ягодных культур, разведения бахчей. А во-вторую — для отдыха гражданина и его семьи, отдых предполагает и строительство жилого дома. Поэтому площадь участка должна максимально использоваться по своему назначению — выращиванию растений.
На садоводческом участке должно расти что-то зелёное, а не только различные строения
Пункт 6.13 СНиПа 30-02-97 говорит о том, что при освоении садового участка, имеющего площадь 0,06-0,12 га (6-12 соток), территория, отводимая под застройку, не должна превышать 25-30%. Планируя застройку, не забывайте, что под «застройкой» понимается не только жилой дом, но и хозпостройки, а так же дорожки, площадки и ограждения.
То есть, если ваш участок величиной 6 соток, то на всё про всё (дом, гараж, баня, дворовая уборная, душ, хозблок, мангал для шашлыков и будка для собаки) у вас должно быть отведено не более 180 м². Кроме указанного СНиПа, в садоводствах строительство может регламентироваться Уставом садоводческого товарищества.
Для дачных участков расклад несколько иной. Участок в дачном товариществе предназначается в первую очередь для отдыха, включающего владение домом, пригодным для постоянного проживания. А выращивание картофеля и прочих овощей-ягод на таком участке не возбраняется, но юридически это занятие вторично. Поэтому площадь под застройку дачного участка определяется, как и для участка под ИЖС.
Дом на участке ИЖС или ЛПХ
Само название — индивидуальное жилое строительство — говорит о назначении участка: для возведения жилого дома. Поэтому, в зависимости от региональных законов и размеров участка, площадь разрешённой застройки может достигать 60% от площади всего участка.
На участке ИЖС постройки могут занимать больше половины земельного участка
Размеры жилища и величину «пятна под застройку» дома и вспомогательных построек для справки можно посмотреть в таблице к статьям 34 и 38 ГрК РФ.
Предельно допустимые параметры застройки для индивидуального строительства
Пояснение к таблице
- Тип застройки А — усадебная сельско-городская и сельская застройка (участки ЛПХ).
- Тип застройки Б — коттеджная городская или поселковая застройка (участки ИЖС).
- Тип застройки В — многоквартирная малоэтажная жилая застройка (таунхаусы и блокированные дома).
Значения в скобках — для коттеджной застройки. Для участков, имеющих площадь более 12 соток, максимальная площадь жилого дома (при коэффициентах Кз и Кпз 0,2 и 0,4) определяется в 1500 м².
Коэффициент застройки — это отношение застроенной площади к общей площади участка. А коэффициент плотности застройки — это отношение площади всех этажей зданий и сооружений к общей площади земельного участка. Значения этих коэффициентов конкретно для вашего случая (разрешённую площадь застройки), вы получите в ГПЗУ (Градостроительном плане земельного участка), подав документы на получение разрешения на строительство.
Рассмотрим пример
Предположим, что у вас имеется участок площадью в 20 соток. Полученные в разрешении на строительство коэффициенты такие: Кз=0,2, а Кпз=0,4. Это значит, что ваши строения могут максимально занимать 2000*0,2=400 м², а совокупная максимальная поэтажная площадь этих строений может быть 2000*0,4=800 м².
То есть вы можете построить один большой индивидуальный жилой дом с внешним контуром (включая эркеры, террасы и крыльца), ограничивающим площадь в 400 м². При этом сумма площадей всех внутренних помещений должна быть не более 800 м² (согласно определению индивидуального жилого дома, он может иметь 3 надземных этажа).
Можете построить дом в 3 этажа, площадь каждого будет примерно 260 м². Или выбрать проект двухэтажного особняка с площадью каждого этажа в 400 м².
Можете построить один большой дом
Или это будет жилой дом скромнее, а оставшуюся разрешённую под застройку площадь вы сможете поделить между необходимыми вам вспомогательными строениями. Понятно, что для большого участка это сделать гораздо проще. Для маленького придётся, скорее всего, чем-то поступиться.
Когда вы вволю наигрались в игру «кручу-верчу, запутать хочу» с перераспределением разрешённой под застройку площадью между жилым домом, гаражом, баней, домиком для гостей и прочими строениями, можно переходить к следующему не менее увлекательному этапу — привязке этих строений к местности.
Проектирование участка: сколько от чего нужно отступить
Разделив разрешённую площадь под застройку между всеми планируемыми строениями, можно начинать размещать эти строения на участке, вернее, сначала на проекте участка. И здесь есть целый ряд ограничений: законодательством, противопожарными и санитарными нормами, строительными правилами.
Проектирование участка
Если участок маленький, а строительные амбиции большие, то задача планировки с учётом всех требований — дело непростое. Особенно помня, что требуемые расстояния между строениями различного назначения нужно выдерживать не только для своих зданий и сооружений, но и принимая во внимание расположение соседских.
Первое и наиболее значимое условие, нарушение которого легко вызывает реакцию «снести незаконно возведённое строение», — это красные линии.
Красные линии и границы с соседями
Красные линии, согласно пп. 11 и 12 ст. 1 ГрК РФ, — это линии, обозначающие границы земельных участков, границы территорий общего пользования, границы линейных объектов (газопроводов, ЛЭП, дорог и прочего). В садоводческих посёлках и населённых пунктах с участками под ИЖС или ЛПХ отступы от красных линий, в принципе, одинаковы:
- для жилого дома от дороги (красной линии улицы) — не менее 5 м;
- для хозяйственных вспомогательных построек от красной линии улицы (дороги) — не менее 5 м;
- для жилого дома от проезда (красной линии проезда) — не менее 3 м;
- от хозпостроек до красной линии проезда — не менее 5 м.
Смежные границы с соседями тоже, по сути, являются красными линиями, но обычно так не называются. Жилой дом должен быть расположен от границы с соседним участком не ближе чем на 3 м. Большая часть хозпостроек может строится от границы с соседями на расстоянии не менее 1 м. Исключение — помещения для содержания скота или птицы: хлев и птичник нужно отодвинуть от границ соседнего участка как минимум на 4 м.
Пример зон возможного размещения на участке жилых и хозяйственных построек. Фото с сайта chipmaker.ru
Измеряем расстояния между строениями от цоколя здания или от его стены, если цоколь отсутствует. Если дом имеет выступающие части (эркеры, террасы, выносы второго этажа), то измерения производятся от выступающей части или от её проекции. Для хозяйственных построек, размещённых на расстоянии 1 м от соседского забора, нужно предусмотреть слив дождевой воды с крыши таким образом, чтобы сток не попадал на участок соседей.
Кроме санитарных норм, в размещении построек важно учесть противопожарные разрывы. Здесь важно знание материалов, из которых возведены строения. Так, для зданий из негорючих материалов (кирпич, железобетон, газобетон и для строений, имеющих конструкции из горючих материалов, но изолированных негорючими), минимальное расстояние между строениями — 10 м. Для деревянных строений — 15 м.
В размещении построек важно учесть противопожарные разрывы
Для соблюдения противопожарных норм указанное расстояние учитывается между домами и строениями соседей, даже находящимися через улицу. Соблюдение противопожарных расстояний между строениями на одном участке необязательно.
Допускается блокированное расположение строений на соседних участках. Например, строительство рядом двух жилых домов, принадлежащих разным хозяевам, через глухую противопожарную стену — брандмауэр.
Соблюдение санитарных норм: размещение уборных, компостных ящиков и прочего
Загородный дом для своего владельца вызывает необходимость решать самостоятельно массу задач, о которых даже не задумывается горожанин. Среди них одно из первых мест занимает вопрос водоснабжения и канализации. От того, правильно ли устроен туалет на участке, зависит не только комфортный отдых на любимой даче, но и здоровье — как самого владельца, так и его ближайших соседей.
Туалет на загородном участке
На дачном участке без возможности подключения к магистральной канализации допускается сооружение дворовых уборных различной конструкции: туалета с выгребной ямой, люфт-клозета, пудр-клозета или туалетов, оборудованных локальной очистной системой. О санитарных нормах по устройству «удобств» на загородном участке более подробно можно прочитать в публикации Туалет в загородном доме: санитарные нормы и правила.
А вкратце нормы такие: дворовый туалет, компостный ящик и место для хранения отходов должны размещаться не ближе 12 м от жилых строений, погребов, детских площадок, площадок для отдыха. Это же расстояние должно соблюдаться и от строений подобного назначения, расположенных на участках соседей. До колодца с питьевой водой расстояние от туалета и прочего не должно быть меньше 8 м.
Для локальных очистных сооружений с полями фильтрации требования о санитарных зонах ещё строже: санитарная зона от полей фильтрации септика — 15 м, от фильтрующих колодцев и траншей — 25 м, от очистных установок с аэрацией — 50 м.
Баня и душ строятся не ближе 8 м от жилого дома — вашего и соседей. Свои требования по оборудованию санитарных зон есть и у глубоких артезианских скважин.
Заборы, куда же без них
Чтобы обозначить свои владения и оградить их от несанкционированного прохода или проезда посторонних, владельцы загородной недвижимости устанавливают ограждения. Конечно, забор — это не полноценная постройка, в некоторых случаях это даже не постройка, а посадки — если вы предпочитаете использовать живые изгороди. Тем не менее есть нормы и для строительства заборов.
Забор защитит от любопытных соседей
В садоводческих товариществах, если нет отдельного регламента на устройство заборов, между соседними смежными участками устанавливаются сетчатые или решётчатые ограждения высотой 1,5 м. Устройство глухих заборов возможно со стороны улиц и проездов.
Для участков ИЖС руководствоваться в выборе высоты ограждения между соседями следует местными нормативными актами, потому что ограничений в федеральных законах и строительных правилах на эту тему нет.
Зачем всё это нужно
У читателя может возникнуть вопрос: «Зачем всё это нужно? У половины владельцев на участках чего и как только не понастроено». Это действительно так: во многих местностях старая сложившаяся застройка не соответствует современным требованиям.
Вот, например, наш дом построен от красной линии улицы всего в 2,5 м, а не как положено — в 5. Более того, есть случаи, когда современная красная линия проходит вообще через дом, потому что дом старый, а планировка населённого пункта со времени его постройки несколько изменилась.
У градостроительных законов, как и вообще законов, есть одна особенность: они не имеют обратной силы. То есть, если ваш дом или иное строение построены до того, как вступили в силу настоящие правила, законы, распоряжения, то на них эти новые законодательные акты не распространяются. Вас никто не заставит перетаскивать столетний дом на положенные 5 м от красной линии.
Законы не имеют обратной силы
Но вот если будет доказано, что свою, нарушающую какое-либо правило, постройку вы возвели уже после вступления в силу этого закона или правила, то вас могут оштрафовать или даже вынести судебное решение о сносе.
И, как показывает жизненный опыт, законы и правила, связанные с землепользованием и застройкой, с каждым годом всё больше ужесточаются. Так стоит ли испытывать судьбу и строить не по правилам, чтобы рано или поздно столкнуться с предписанием всё незаконное снести?
Статья 47. Предельные размеры земельных участков, минимальные отступы от границ земельных участков, максимальный процент застройки в границах земельного участка
1. Сокращенные буквенные обозначения, применяемые в таблице предельных размеров земельных участков, минимальных отступов от границ земельных участков, максимального процента застройки в границах земельного участка:
1) НР — не регламентируется;
2) ЗУ — земельный участок.
2. Минимальные отступы от границ земельного участка регламентируются при реконструкции объекта капитального строительства, предусматривающей сокращение расстояния от здания, строения, сооружения до границ земельного участка, и для нового строительства.
При взаимном согласии правообладателей смежных земельных участков при условии соблюдения строительных норм и правил и технических регламентов допускается размещение зданий, строений, сооружений без отступа от соответствующей границы земельного участка.
3. Таблица предельных размеров земельных участков, минимальных отступов от границ земельных участков, максимального процента застройки в границах земельного участка:
Деятельность правообладателя недвижимости, соответствующая виду разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства
Предельная площадь земельного участка
Предельные размеры земельного участка
Минимальные отступы от границ земельного участка
Максимальный процент застройки в границах земельного участка
Отдельно стоящие жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи.
Не менее 400 кв.м
Минимальная длина стороны — 15 м
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Совмещенные жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи, каждый из которых имеет хотя бы одну общую стену с соседним домом.
Не менее 400 кв.м
Минимальная длина стороны — 12 м, по уличному фронту — 9 м
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Малоэтажные жилые дома, предназначенные для проживания нескольких семей.
Не менее 400 кв.м
Минимальная длина стороны — 12 м, по уличному фронту — 9 м
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Среднеэтажные жилые дома, предназначенные для проживания нескольких семей.
Не менее 400 кв.м
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 17 м
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Постройки хозяйственно-бытового назначения
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Площадки для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста, площадки для отдыха взрослого населения, площадки для хозяйственных целей, площадки для выгула собак.
Общественная группа видов использования
Прием граждан и организаций в связи с предоставлением им коммунальных услуг.
Не более 3000 кв.м. Для вспомогательных видов разрешенного использования — НР
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м. Для вспомогательных видов разрешенного использования — НР
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Мастерские мелкого ремонта, ателье, парикмахерские.
Не более 3000 кв.м. Для вспомогательных видов разрешенного использования — НР
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м. Для вспомогательных видов разрешенного использования — НР
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Бани, сауны, прачечные, химчистки, похоронные бюро, ветеринарные клиники и ветеринарные пункты и иные организации, оказывающие бытовые услуги.
Не менее 1000 кв.м
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Служба занятости населения, служба бесплатной психологической и юридической помощи, социальные и пенсионные службы, в которых осуществляется прием граждан по вопросам оказания социальной помощи и назначения социальных или пенсионных выплат; отделения почты и телеграфа; Политические партии, профессиональные и отраслевые союзы, благотворительные организации, творческие объединения и союзы, иные общественные некоммерческие организации.
Не менее 1000 кв.м
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м. Для вспомогательных видов разрешенного использования — НР
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Дома престарелых, дома ребенка, детские дома и иные организации, оказывающие гражданам социальную помощь.
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Стоматологические кабинеты, аптеки.
Не более 3000 кв.м. Для вспомогательных видов разрешенного использования — НР
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м. Для вспомогательных видов разрешенного использования — НР
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Поликлиники, фельдшерские пункты, пункты здравоохранения, медицинские диагностические центры, молочные кухни, раздаточные пункты молочных кухонь.
Не менее 1000 кв.м
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м. Для вспомогательных видов разрешенного использования — НР
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Больницы, родильные дома, диспансеры, хосписы, центры матери и ребенка, санатории, обеспечивающие оказание услуг по лечению, и иные учреждения здравоохранения.
Не менее 1000 кв.м
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Проведение траурных гражданских обрядов.
Не менее 1000 кв.м
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м. Для вспомогательных видов разрешенного использования — НР
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Детские ясли, детские сады и иные учреждения дошкольного образования.
Не менее 1000 кв.м
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 25 м. Для вспомогательных видов разрешенного использования отступ от красной линии НР
Школы, лицеи, гимназии и иные учреждения начального и среднего общего образования; художественные, музыкальные школы и училища, образовательные кружки, и иные учреждения специального образования.
Не менее 1000 кв.м
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 25 м. Для вспомогательных видов разрешенного использования отступ от красной линии НР
Институты, университеты и иные учреждения высшей школы; профессиональные технические училища, колледжи и иные учреждения среднего специального образования; учреждения, специализирующиеся на переподготовке и повышении квалификации специалистов.
Не менее 1000 кв.м
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м. Для вспомогательных видов разрешенного использования — НР
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Дома культуры, кинотеатры и кинозалы, цирки.
Не менее 1000 кв.м
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Площади для празднеств и гуляний.
Музеи, выставочные залы, художественные галереи, библиотеки.
Не менее 1000 кв.м
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м. Для вспомогательных видов разрешенного использования — НР
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Церкви, соборы, храмы, часовни, монастыри, мечети, молельные дома и иные здания и сооружения, предназначенные для отправления религиозных обрядов, постоянного проживания лиц, занимающихся религиозной деятельностью, паломников и послушников в связи с осуществлением ими религиозной службы, осуществления благотворительной и религиозной образовательной деятельности.
Не менее 1000 кв.м
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м. Для вспомогательных видов разрешенного использования — НР
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Органы государственной власти и органы местного самоуправления, а также предприятия или учреждения, обеспечивающие их деятельность;
Не менее 1000 кв.м
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м. Для вспомогательных видов разрешенного использования — НР
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Научно-исследовательские институты, проектные институты, научные центры, опытно-конструкторские центры, в том числе отраслевые и иные организации, осуществляющие научные изыскания, исследования и разработки.
Не менее 1000 кв.м
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м. Для вспомогательных видов разрешенного использования — НР
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Не менее 1000 кв.м
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м. Для вспомогательных видов разрешенного использования — НР
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Деловая группа видов использования
Органы управления производством, торговлей, банковской, страховой деятельностью, а также иная управленческая деятельность, не связанная с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг гражданам.
Не менее 1000 кв.м
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м. Для вспомогательных видов разрешенного использования — НР
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Совершение сделок, не требующих передачи товара в момент ее совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность, за исключением банковской и страховой деятельности.
Не менее 1000 кв.м
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м. Для вспомогательных видов разрешенного использования — НР
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Оптовая и мелкооптовая продажа товаров, осуществляемая одной или несколькими организациями.
Не менее 1000 кв.м
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Постоянные или временные розничная и мелкооптовая продажа товаров и (или) оказание услуг (ярмарка, ярмарка-выставка, рынок, базар и т.п.), организованные исходя из того, что продавцы не являются сотрудниками одной организации и каждому из них в отдельности предоставляется торговая площадь не более 100 кв.м.
Не менее 1000 кв.м
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Розничная продажа товаров и (или) оказание услуг.
Не менее 1000 кв.м
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м. Для вспомогательных видов разрешенного использования — НР
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Мелкорозничная продажа товаров и (или) оказание услуг, осуществляемые через павильоны, киоски, палатки, передвижные средства.
Оказание гражданам банковских, кредитных, страховых услуг.
Не менее 1000 кв.м
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м. Для вспомогательных видов разрешенного использования — НР
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары и иные предприятия, оказывающие услуги по питанию граждан.
Не менее 1000 кв.м
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м. Для вспомогательных видов разрешенного использования — НР
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Общежития, доходные дома.
Не менее 400 кв.м
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м. Для вспомогательных видов разрешенного использования — НР
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Гостиницы, пансионаты, дома отдыха, санатории, не оказывающие услуги по лечению, и иные предприятия, предоставляющие жилые помещения для временного проживания в них граждан за плату.
Не менее 1000 кв.м
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м. Для вспомогательных видов разрешенного использования — НР
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
Дискотеки, ночные клубы, аквапарки, боулинг, аттракционы, ипподромы, залы игровых автоматов (кроме основанных на риске игровых автоматах), игровые площадки и иные предприятия, организующие досуг граждан за плату.
Не менее 1000 кв.м
Минимальная длина стороны — 15 м, по уличному фронту — 30 м
От границ со смежными ЗУ — 1 м, от красной линии — 5 м
СТ 38 ГрК РФ.
1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:
1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
5) утратил силу с 1 января 2017 г.
1.1. В случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, и (или) предусмотренные пунктами 2 — 4 части 1 настоящей статьи предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению.
1.2. Наряду с указанными в пунктах 2 — 4 части 1 настоящей статьи предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.
2.1. Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.
3. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.
Комментарий к Ст. 38 Градостроительного кодекса РФ
1. Положения комментируемой статьи необходимо рассматривать в контексте земельного законодательства, поскольку ст.33 ЗК РФ также устанавливает предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков в целях определения размера их предоставления впервые гражданам из государственной или муниципальной собственности. При приватизации земельных участков в порядке ст. 20-21 ЗК РФ указанная норма не подлежит применению. Такой вывод получал свое подтверждение и в правовых позициях Конституционного Суда РФ.
Указанные выше нормы ЗК РФ об установлении предельных размеров предоставляемых земельных участков из государственной или муниципальной собственности в свете комментируемой статьи следует понимать следующим образом. Ранее для юридических лиц, возводящих промышленные объекты, многоквартирные дома либо иные объекты капитального строительства не устанавливались на законодательном уровне принципы определения размеров таких земельных участков. Данный вопрос решался в соответствии с процедурой предварительного согласования мест размещения объектов и проектной документацией.
Применительно к размеру земельных участков для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, соответствующие предельные размеры земельных участков определялись законами субъектов РФ, а размеры земельных участков для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – муниципальными правовыми актами.
С принятием ГрК РФ процедура определения максимальных и минимальных параметров и размеров изменилась хотя бы потому, что кодекс объединил определение предельных размеров земельных участков и параметров капитального строительства в единый комплекс. Теперь данные требования будут содержаться не в разрозненных нормативно-правовых актах разного уровня и юридической силы, а в градостроительном регламенте, входящим составной частью в правила землепользования и застройки. В свою очередь, правила землепользования и застройки должны разрабатываться с учетом положений, содержащихся в документах территориального планирования Российской Федерации и субъектов РФ. Поэтому именно градостроительным регламентом и будут определены предельные размеры земельных участков и параметры строительства (реконструкции) объектов капитального строительства.
Не смотря на это, земельное нормирование как таковое, безусловно, не исчезнет, но его сфера действия изменится. Сохранится в неизменном виде, например, земельно-правовое нормирование предельных размеров земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, поскольку для сельскохозяйственных угодий градостроительный регламент не устанавливается (ч.6 ст.36 ГрК РФ). Применительно же к другим предельным размерам, деятельность органов местного самоуправления будет скорректирована следующим образом. Если, например, градостроительным регламентом для соответствующей зоны малоэтажного строительства в поселении (сельском муниципальном образовании) предусмотрен минимальный размер земельного участка 0,06 га, а максимальный размер 0,15 га, то орган местного самоуправления в порядке ст.33 ЗК РФ может установить, например, что из муниципальной собственности в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства предоставляются земельные участки за плату в размере 10 соток, а бесплатно – от 6 до 8 соток.
Как следует из ч.8 ст.36 ГрК РФ, если предельные размеры уже существующих земельных участков либо объектов капитального строительства не соответствуют градостроительному регламенту, то они сохраняются бессрочно, кроме случаев, когда использование таких участков и объектов опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
2. Наряду с предельными размерами земельных участков, комментируемая статья определяет и предельные параметры и виды размещения объектов недвижимости. Это означает, что в каждой территориальной зоне (или даже подзоне) определяются минимальные отступы от границ земельного участка (например, не менее 2 метров для малоэтажного жилого дома), предельное количество этажей или высота объекта (не выше 6 метров или максимум три этажа) и максимальный процент застройки площади земельного участка (например, должно быть застроено не более 75 % или ¾ от общей площади земельного участка).
Прогрессивность данного подхода к определению параметров и видов застройки земельного участка очевидна. Теперь гражданину либо юридическому лицу нет необходимости согласовывать с органом публичной власти все параметры застройки, поскольку он получает возможность выбрать их самостоятельно. Например, в вышеприведенном случае, гражданин сам вправе определить, что его индивидуальный жилой дом в зоне застройки малоэтажными жилыми домами будет включать два этажа, отступ от границы земельного участка будет составлять 4 метра, а максимальный процент застройки земельного участка составит 57 %. Такой выбор является правомерным и не будет зависеть от чьего-то «усмотрения».
3. Поскольку с крупных муниципальных образованиях (городских округах) могут существовать одинаковые территориальные зоны (например, в городе может быть не одна, а несколько зон застройки среднеэтажными домами или зон застройки индивидуальными жилыми домами), то предельные размеры земельных участков либо параметры разрешенного строительства (реконструкции) в каждой такой зоне могут различаться в силу исторических, архитектурных и иных традиций застройки отдельно взятого населенного пункта, в связи с чем все вышеуказанные показатели будут естественным образом варьироваться.
Поэтому совершенно оправдано ч.3 комментируемой статьи определяет, что в пределах любой территориальной зоны могут быть установлены подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (то есть для них будет установлен одинаковый правовой режим). Однако для каждой такой подзоны будут различаться предельные размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства (реконструкции). Следовательно, если в пределах городского округа установлено три подзоны застройки индивидуальными жилыми домами в соответствии с определенными видами разрешенного использования, то допустимо закрепление для каждой из них различных параметров минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка.
