Земли сельских поселений виды разрешенного использования

Разрешенное использование земли населенных пунктов имеет несколько видов. Перевод участка земли из одного вида в другой – процесс достаточно трудоемкий, а потому лучше заранее понять тонкости организации данной процедуры. Виды разрешенного использования участков, способы получения информации о каждом из них и рекомендации по выбору – обо всем этом и пойдет речь в данном материале.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Земли поселений: разрешенное использование

Согласно статье 83 ЗК РФ, земли населенных пунктов являют собой участки, целевое назначение которых — застройка городов, поселков и остальных муниципальных образований.

Отметим, что это единственное назначение данных земель. При этом согласно ч.3 ст. 84 ЗК РФ, частный участок, являющийся частью границы населенного пункта, сохраняет данный статус, что означает сохранение права собственности на данный участок.

Предназначение земли населенного пункта варьируется в зависимости от той зоны, в которой она размещена. Всего их 9:

• Жилые;
• Общественно-деловые;
• Рекреационные;
• Производственные;
• Сельскохозяйственные;
• Инженерные;
• Военные;
• Земли спецназначения;
• Иные территориальные зоны.

Остановимся подробнее на последней категории. К ней относятся участки, предназначением которых является создание улиц, проездов, скверов, парков, площадей и других похожих объектов. Как правило, данные земли находятся в составе основных зон и подразумевают возможность приватизации или получения в частную собственность каким-либо прочим методом.

Также закон предполагает такую нелегальную ситуацию, как нецелевое использование земель. Данное нарушение подразумевает эксплуатацию земли в форме, не соответствующей законному назначению, установленному для данной категории земель.

Что касается санкций, то для данного нарушения предполагается наказание в соответствии со ст. 8.8. КоАП РФ. Для россиян наказание имеет вид денежного штрафа в размере 0,5 – 1% от кадастровой стоимости земли (при этом, минимальный размер штрафа составляет 10 000 рублей).

Приведем пример: если на участке, законным предназначением которого является возведение жилого дома, появляется магазин, то его собственник, во-первых, заплатит денежный штраф, во-вторых, будет обязан устранить нарушение, то есть снести незаконную постройку.

Вся информация касательно видов разрешенного использования земель заносится в Государственный кадастр недвижимости, а потому, прежде чем вы примете решение о приобретении участка, ознакомьтесь с его кадастровым паспортом, чтобы удостовериться в правильности намерений. Данный документ можно заказать в Кадастровой палате региона.

Из 9 категорий, о которых говорилось ранее, физические лица могут заинтересовать только две, а именно жилая и сельскохозяйственная. Причина тому проста – остальные категории не допускают покупку гражданином земельного участка в личное пользование.

Что такое земли запаса?

Что относится к землям лесного фонда, читайте тут.

Так, согласно ч.5 ст. 85 ЗК РФ, земельные участки, расположенные в жилых зонах, могут использоваться для реализации трех следующих целей:

• Возведение индивидуальной жилой постройки;
• Возведение мало-, средне- или многоэтажной жилой постройки;
• Возведение помещений бытового и культурного назначения.

В соответствии с ч.11 ст. 85 ЗК РФ, собственникам разрешено использовать участки, расположенные на сельскохозяйственных землях, под возведение зданий или помещений, если те предназначены для ведения сельского хозяйства, организации пашен или многолетних насаждений.

Важно подчеркнуть, что полное представление о конкретных возможностях использования различных земельных участков можно получить, если внимательно рассмотреть соответствующий классификатор, утвержденный приказом Минэкономразвития № 540 от 01.09.2014 г. и изучить нюансы, которые он содержит.

К примеру, если вам необходимо приобрести участок с целью индивидуального жилищного строительства, важно удостовериться, что кадастровый паспорт содержит коды 2.0-2.7, так как именно они подразумевают жилую застройку.

Но здесь нужно понимать, что данная категория не содержит здания, предназначенные для:

• Одновременного проживания и лечения;
• Обеспечения непрерывного производства.

Что касается ИЖС или огорода, то под такую собственность следует приобрести участок, обозначенный в разделе 2 классификатора (коды 2.0-2.7).

Указанные цифры означают возможность использования земли для решения следующего комплекса задач:

• Постройка малоэтажного жилого дома (лимит по этажам = 3 без разделения на квартиры);
• Организация садоводства и огородничества;
• Постройка подсобных сооружений и гаражей;
• Постройка садовых домов (требования аналогичны тем, которые установлены по отношению к малоэтажным жилым домам);
• Организация приусадебных участков под личное подсобное хозяйство;
• Установка передвижных домов с возможностью подключения к инженерным сетям.

Соответственно, ИЖС предполагает не только возведение жилого дома, но также и ведение подсобного хозяйства.

Если же вы подыскиваете участок с целью предпринимательской деятельности, ваш выбор – участки, внесенные в раздел 4 классификатора (коды 4.0-4.9). Такие земли предполагают торговлю, отдых, обслуживание автотранспорта и другие схожие цели.

К примеру, код 4.4. позволяет размещать на участке объект капитального строительства под продажу товаров. Здесь стоит отметить, что существует лимит на объем торговой площади – он составляет 5 000 квадратных метров.

Это не единственные методы использования земельных участков. Так, согласно ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, виды разрешенного использования земельных участков под каждую из территориальных зон, закрепленных в ЗК РФ, делятся на 3 категории:

• Основная (подразумевает изначального предназначение);
• Условно-разрешенная (возможное предназначение);
• Вспомогательная.

Основной вид использования подразумевает предназначение участка земли для использования исключительно в рамках его территориальной зоны и локализации. Выбрать вид использования можно без предварительного согласования с органами власти.

Таким образом, собственник участка имеет право самому решать, что ему делать с землей, являющейся его собственностью. Разумеется, он может предпринимать действия лишь в рамках закона и классификатора.

Условно разрешенный вид использования, в отличие от основного, требует прохождения процедуры согласования и получения соответствующего решения. Список возможностей для использования участка определяется, исходя из норм, закрепленных в соответствующем региональном градостроительном регламенте .

К примеру, если участок собственника имеет основное предназначение ИЖС, однако, владелец хочет возвести там объект мелкорозничной торговли, ему предстоит подать соответствующее заявление в комиссию по землепользованию и застройке в конкретном регионе. Далее происходят публичные слушания, по итогам которых и предоставляется разрешение.

Вспомогательные виды использования могут реализовываться исключительно вместе с одной из двух указанных ранее категорий в качестве дополнения к ним.

К примеру, это может быть организация подземных или надземных автопарковок на земле, целевым назначением которой является возведение магазина.

Перевод других земель в земли поселений

Ст. 7 ЗК РФ гласит, что все земли Российской Федерации распределяются на 7 категорий по целевому назначению:

• Земли сельскохозяйственного назначения;
• Земли поселений (в законопроекте ФЗ «О внесении изменений в градостроительный кодекс РФ и некоторые другие законодательные акты РФ», который был рассмотрен Госдумой РФ во втором чтении 22.11.2006 г., термин «земли поселений» было предложено заменить на «земли населенных пунктов»);
• Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, а также земли под обеспечение космической деятельности, обороны, безопасности и земли другого спецназначения;
• Земли территорий и объектов, находящихся под особой охраной;
• Земли, принадлежащие лесному фонду;
• Земли, принадлежащие водному фонду;
• Земли запаса.

Если же речь идет о включении в состав земель поселений участков из других категорий, то такой перевод реален только в том случае, если участок находится в составе одной из оставшихся шести категорий.

Перевод земель в РФ регламентирован Федеральным законом от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее по тексту будет называться как Закон о переводе).

Статьи 2-5 данного закона содержат процедурные нормы перевода земель из одной категории в другую. Данные нормы являются общими, а потому могут применяться, исходя из положений и требований специальных норм.

Важные аспекты и нюансы вопроса перевода земель из одной категории в другую содержатся во второй главе Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Проанализировав специальные нормы, можно сделать вывод, что в земли поселений можно перевести участок из любой из шести других категорий.

Рассмотрим детальнее каждый из возможных переводов:

• Перевод угодий для ведения сельского хозяйства либо участков в составе таких земель в земли поселений возможен лишь в исключительных случаях, таких как установление или изменение черты поселения (пп. 3 п. 1 ст. 7 Закона о переводе);
• Перевод земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, а также земель для обеспечения космической деятельности, обороны и безопасности и земли иного специального назначения. Земли данной категории переводятся в другую категорию без ограничений. Исключения составляют лишь случаи, указанные в частях 2 и 3 ст. 9 Закона о переводе (п.1 ст.9 Закона о переводе);
• Перевод в земли поселений земель особо охраняемых территорий и объектов, а также участков в составе земель данной категории осуществляется при наличии положительных заключений государственной экологической экспертизы, а также других установленных экспертиз, установленных федеральными законами, в соответствии с законодательством РФ об охране окружающей среды, при условии, что целевое назначение стало невозможным в виду утраты особо ценного значения;
• Земли, включенные в лесной фонд, переходят в категорию земель поселений вследствие установления или изменения черты поселений (регламентировано пп. 2 п. 1 ст. 11 Закона о переводе);
• Земли водного фонда переводятся в земли поселений при тех же условиях и регламентируются тем же нормативно-правовым актом;
• Земельные участки из состава земель запаса переводятся в земли поселений без каких-либо ограничений (ст. 13 Закона о переводе).

Как видите, земельное законодательство РФ не содержит прямого запрета на перевод земельных участков из любой категории в земли поселений. Исключение составляет лишь запрет, касающийся земель особо охраняемых территорий и объектов, а также земельных участков в составе данных земель.

Ст. 8 Федерального закона от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» в редакции ФЗ от 21.07.2005 г. №111-ФЗ гласит, что установление или изменение черты поселения является переводом не только земель поселений в другую категорию, но и также земель любой другой категории в земли поселений.

Из этого следует, что для перевода земель из других категорий в земли поселений, необходимо провести только процедуру по изменению границ поселения. Более никаких дополнительных процедур проводить не нужно.

По той же причине, перевод участков из других категорий не проводится в общем порядке перевода, применяемом при переводе земель одной категории в другую (регламентировано ст. 2-5 Закона о переводе).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Главная » Земля » Разрешенное использование земель поселений

На территории страны вся земля распределена по категориям вне зависимости от того, в чьей собственности фактически находится. Владельцами могут быть государственные органы или частные лица. Знайте, что каждая территория земли в России имеет собственное целевое назначение. Градация введена для максимально качественного использования земельных ресурсов страны. Знайте, что на землях населенных пунктов, например, допустимо возводить объекты капитального строительства.

Категории и виды разрешенного использования земель поселений

Приоритетным видом применения земель поселения признана деятельность по возведению строительных объектов. К таким объектам могут относиться жилые дома или многоквартирные комплексы или строения культурного, социального или иного назначения.

Знайте, что возвести капитальное строение можно в пределах любой территории, которая отнесена к землям поселения. Учтите, что земли сельских поселений тоже подлежат приоритетной застройке, несмотря на то, что изначально целевое использование этих земель было направлено на ведение сельскохозяйственной деятельности.

При возведении капитальных строений на территории земель поселения необходимо придерживаться регламента и порядка, принятого специальным комитетом по землеустройству и градостроению. Такие нормы и правила застройки отображаются в плане застройки муниципального образования и земель поселения, которые относятся к указанному населенному пункту.

Запомните перечень видов допустимого применения земельных участков в пределах земель поселения:

• Возведение коммерческих капитальных объектов, которые соответствуют генеральному плану застройки территории;
• Применение земли в сельскохозяйственных целях;
• Для создания и регистрации фермерских или крестьянских хозяйств;
• Для осуществления деятельности собственника земли в рамках ведения личного подсобного хозяйства для удовлетворения потребностей семьи;
• Создание производства по выпуску сельхоз продукции и продовольственных товаров для получения коммерческой выгоды;
• Осуществление постройки индивидуального жилого здания для постоянного проживания собственника и его семьи;
• Ведение дачного строительства;
• Использование территории поселения в качестве места отдыха семьи.

Имейте в виду, что земли поселения обладают широким спектром применения видов разрешенного эксплуатирования земли, но не каждый участок в пределах территории поселения может быть наделен всеми ВРИ.

Вся территория поселения разделена на зоны применения земель поселения, поэтому ВРИ участка земли должен совпадать с ВРИ зонированной территории. В приоритете необходимо вести деятельность в рамках разрешенного использования, распространяющегося на территориальную зону земель поселения.

Знайте, что территориальные зоны земель поселения иногда накладываются друг на друга так часто, что для конкретного участка земли в пределах земель поселения бывает сложно определить ВРИ участка. Запутанные ситуации в отношении конкретных муниципальных образований иногда решаются на федеральном уровне.

Для примера рассмотрите ситуацию, когда в 2017 году начали рассматривать в Государственной Думе законопроект о введении норм, по которым часть лесистой территории вокруг муниципальных образований должны перевести из лесного фонда в категорию земель поселения. Естественно, что после такого преобразования земли поселения получат возможность применяться для различных целей.

Чтобы соблюсти порядок и систему в применении земель поселения, при передаче прав на использование земли гражданам учитывается приоритетный ВРИ участка, который становится иногда единственным вариантом применения территории земельного участка без возможности совершить процедуру по смене ВРИ участка земли.

В случае приобретения земли, входящей в состав территории поселения, собственник или арендатор должен осуществить запрос в администрацию поселения с целью уточнения вариантов применения земельного участка, чтобы не нарушить закон своими самостоятельными действиями по осваиванию территории.

После получения согласования с генеральным планом застройки можно осуществлять разрешенную деятельность по осваиванию участка земли.

Обратите внимание на то, что прежде чем подписать договор по приобретению земельного участка в собственность или аренду, нужно уточнить категории земли, к которой относится участок. Бывает так, что земельный участок располагается географически рядом с границей города, но по документам не относится к землям поселения, а, значит, возводить постройки на нем нельзя. Данную информацию узнайте из кадастрового паспорта, смотрите на первой странице документа в пункте 10.

В указанном в примере варианте развития событий землю допустимо применять для высаживания сх культур, создания пастбища или реализации иной сх деятельности в соответствии со статьей 85 ЗК России.

Знайте, что построить дом на землях сельхозназначения запрещено, рассчитывать на то, что в случае выявления нарушения получится избежать наказания, не стоит.

Любое нарушение закона, зафиксированное как факт, несет последствия для собственника или арендатора. Систематические нарушения ВРИ участка могут повлечь потерю прав собственника или пользователя на участок земли.

Учтите, что часть территории страны федеральными законами ограничена в смене вариантов применения земельных ресурсов. Такие территории допустимо применять только в строго закрепленных целях. Поэтому заранее узнайте, к какой категории земли относится участок, какие виды допустимого применения ресурсов участка применимы, можно ли в будущем поменять ВРИ участка земли.

Не все продавцы рассказывают полную информацию об участке земли, это поправимо. Для получения сведений о перечисленных выше параметрах достаточно явиться в Росреестр и оформить выдачу выписки из кадастрового реестра России относительно интересующего участка земельного массива.

Информация о любых объектах недвижимости, включая квартиры, жилые постройки, земельные участки в России считается общедоступной.

Выписка из Росреестра поможет узнать все нюансы относительно конкретного участка, что повлияет на выбор потенциального покупателя. Каждый житель России имеет право запросить сведения о любом объекте недвижимости без объяснения причин такой потребности. Предоставьте паспорт, напишите заявление и передайте сотрудникам Росреетсра, не забудьте заплатить госпошлину за предоставление сведений из реестра.

Такие меры со стороны законодателя были приняты для обеспечения интересов добросовестных покупателей, которые часто становились жертвами мошенников, покупая неликвидное имущество, которое невозможно применять в тех целях, ради которых такое имущество приобреталось.

Если намерение получить информацию об объекте недвижимости возникает с целью ознакомления с данными, то лучше воспользоваться вариантом получения сведений электронным путем, чтобы сэкономить время и деньги.

Изучите разнообразие способов подать заявление на получение документа с необходимой информацией:

• Лично явиться в орган Росреестра;
• Посетить информационный ресурс Росреестра;
• Воспользоваться сайтом государственных услуг;
• Посетить отделение многофункционального центра;
• Найти в интернете адреса сайтов, которые помогают получить выписки из нужного реестра.

В первых четырех вариантах кроме получения сведений об объекте недвижимости в электронном виде, допустимо заказать оформление выписки на бумаге, если такой документ заявителю необходимо представить куда-либо.

Обратите внимание на то, чтобы получить документ выписки на бумаге, вернитесь в Росреестр лично через неделю после составления запроса и заберите выписку. При этом будьте готовы заплатить 400 рублей государственной пошлины заранее и при получении выписки предъявить квитанцию об оплате.

Если приняли решение воспользоваться электронным вариантом получения выписки, то оплатить придется 200 рублей пошлины, а посещать Росреестр не придется вообще. Документ по мере готовности поступит на электронный ящик заявителя.

В полученном по электронной почте документе изучите следующие пункты:

• Сведения о собственнике земли;
• Данные обо всех владельцах и пользователях земельного участка, которые владели правами на землю до настоящего момента;
• Стоимость земли по результатам кадастровой оценки;
• Категория земли и виды допустимого эксплуатирования земельного участка;
• Общая площадь земли, которую намерен приобрести покупатель.

Учтите, что полную выписку, включая сведения о дееспособности владельца, может получить только собственник земельного участка. Гражданин, не являющийся владельцем или собственником объекта недвижимости, имеет право получить краткую выписку из реестра.

Территориальные зоны в поселении

Поймите, что вся земля, расположенная в пределах границ муниципального образования, разделена на территориальные зоны. Такие зоны утверждаются при формировании плана застройки поселения. Результат распределения земли по территориальным зонам фиксируется в специальных документах и регламентах застройки земель поселения.

В пределах конкретной территориальной зоны сочетаются участки земли с уже заранее определенными видами применения земли с участками, которые планируется в будущем применять в строго запланированных целях.

В пределах одной зоны территориальной принадлежности могут располагаться следующие варианты участком земли по целевому применению:

• Земельные участки, применимые для создания жилого сектора;
• Территория для возведения зданий общественного и делового характера;
• Территория земли, отведенная для возведения объектов для торговли и предоставления различных услуг населению;
• Участки земли, которые выделяются для возведения объектов инфраструктуры и инженерных сетей;
• Территории, которые применяются исключительно для возделывания культурных растений для обеспечения продовольствием населения;
• Особые территории специального назначения;
• Участки земли, отведенные для целевого использования в качестве рекреационных ресурсов;
• Земли, выделенные под расположение режимных объектов и военных построек, коммуникаций и конструкций.

Покупка земли у администрации сельского поселения.

О видах разрешенного использования земель поселений читайте тут.

Органы местного самоуправления на свое усмотрение могут вводить дополнительные целевые территории в состав территориальной зоны в зависимости от необходимости обеспечить реализацию какого-либо вида деятельности на территории поселения. Если выделенные территориальные зоны обширные, то часто вводятся специальные составляющие зоны, которые регламентируют более детально конкретные направления целевого использования территориальной зоны. Такие подзоны регламентируются строго нормами градостроительного законодательства.

Функциональные зоны в поселении

В составленном генеральном плане застройки поселения существуют отдельные зоны, составленные по функциональному критерию их применения.

Такие зоны обладают следующими отличиями друг от друга:

• Определению таких зон по функциональности;
• По конкретным вариантам объектов, которые допустимы к возведению в пределах таких зонах;
• По иным особенностям развития и расширения границ таких территорий.

Чтобы нагляднее понять ситуацию, рассмотрите пример. Небольшой поселок имеет определенную территорию, которая считается землями поселения. Для более грамотного распределения ресурсов земельного фонда в рамках деятельности жителей поселка часть территории объявляется зоной сельхоз деятельности, часть земель выделяется для запаса сена, еще некоторая площадь земель поселения выделяется для возведения производственного объекта в виде фермы. При этом часть территории поселения будет выделена под дороги и объекты инфраструктуры, которые обеспечат функционирование каждой зоны в составе земель поселения.

ИЖС на землях поселений

Знайте, что изначально основной целью применения всех земель поселений является возведение жилья для жителей муниципального образования. При передаче прав аренды или собственности на земли поселения гражданину или организации происходит путем заключения договора с государством. В этом документе обязательно учитывается целевое назначение выделенной земли.

Чтобы приступить к реализации основной цели земель поселения после заключения договора аренды или купли-продажи, необходимо подготовить следующие документы материалы:

• Правоустанавливающие бумаги на участок земли в отношении собственника или владельца территории;
• Документ, выданный земельным кадастром о том, что земельный участок предназначен для возведения объектов индивидуального капитального строительства;
• Техническая документация на вновь строящийся объект недвижимого имущества;
• Документальное подтверждение полученного права на застройку территории, которое выдается местными органами исполнительной власти.

Существуют частные ситуации, когда требуются дополнительные документы, перечень которых предоставляет администрация поселения.

Перевод земель в земли поселений

Все земли России распределены по категориям использования в соответствии с КоАП РФ и ЗК РФ. На основании норм, указанных в приведенных выше законах и нормативных актах, формируется порядок применения земель по целевому назначению на основании функционирования каждой категории земли.

Осуществить смену категории землепользования допустимо на основании норм ФЗ № 172, при этом инициаторами могут выступить следующие категории собственников:

• Местные органы муниципального управления через представителей;
• Граждане России;
• Организации.

Знайте, что подать заявку на смену категории земли можно при соблюдении следующих обстоятельств:

• Дееспособность инициатора смены категории земли не должна вызывать сомнения;
• Заявитель должен достигнуть возраста 18 лет;
• На участок существуют все необходимые документы для участия его в гражданском обороте.

Если собственники территории не могут самостоятельно присутствовать и подать заявку на смену категории землепользования, то такими правами наделяются представители, пределы полномочий которых прописаны в доверенности, закрепленной подписью нотариуса.

Имейте в виду, что подавать заявление на смену категории земли необходимо в органы местной администрации поселения или главе администрации муниципального образования, если не существуют отдельных землеустроительных комитетов или иных уполномоченных органов.

В заявлении указываются намерения инициатора смены категории землепользования, описывается участок земли, включая все характеристики от адреса расположения объекта до кадастровой стоимости участка. Далее, указывается просьба осуществить смену категории землепользования в отношении участка с детальным описанием причин такого намерения.

Совместно с заявлением подаются в качестве приложения следующие документы:

• Копия паспорта гражданина России с поставленной нотариусом заверительной подписью;
• Документ, подтверждающий право собственности заявителя на участок;
• Кадастровая документация в отношении земельного участка;
• Справка из профильных структур об отсутствии любого обременения в отношении участка;
• Справка из БТИ о том, что на территории участка не зарегистрировано никаких капитальных конструкция и незавершенных строительных объектов.

Далее обратите внимание на то, что при наличии объектов строительства обратитесь в БТИ за получением справки со всеми необходимыми сведениями в отношении объекта недвижимости. К таким данным относятся технические подробности конструкций и их стоимость.

Если собственник дачного участка планирует оформить землю в качестве территории под ИЖС, то подготовьте документы, свидетельствующие о прохождении проверки на пригодность к постоянному проживанию жилого объекта на территории дачного участка.

Чтобы такой акт был подписан сотрудниками БТИ, необходимо наличие следующих факторов:

• Капитальное жилое строение должно быть запитано к электрическим сетям;
• Обеспечение проживающих граждан водой и теплом должно соответствовать установленным в регионе нормам;
• Экологические условия пребывания в помещении должны соответствовать нормам.

Для того чтобы увеличить шанс на перевод земли в категория для ИЖС необходимо представить больше заключений экспертов, подтверждающих необходимости перевода земли в категорию ИЖС. Чаще всего применяются сведения о многодетности семьи в качестве весомых аргументов для получения разрешения на смену категории земли под ИЖС. Некоторые граждане инициируют смену категории землепользования с помощью родственников, являющихся инвалидами, чтобы претендовать на льготное получение права сменить категорию земли.

Для подтверждения льгот и права на получение разрешения на смену категории земли предоставьте следующие данные и справки:

• Свидетельства о рождении детей младше 14 лет в многодетных семьях;
• Копии паспорта матери и отца, паспорта таких несовершеннолетних детей, которые уже достигли 14 лет;
• Документы, подтверждающие инвалидность гражданина;
• Справки из ФНС о доходах каждого члена семьи.

При подаче заявления и документов при поддержке посредника, необходимо оформить доверенность, завизированную нотариусом. Уполномоченный орган или чиновник рассматривает заявку по существу и принимает решение выставить заявку к общественным слушаниям и дать заявке ход, или отказать в рассмотрении заявки с указанием причин.

Слушания проводятся в формате диалога, где каждый заинтересованный может высказать свое мнение по поводу смены категории землепользования в отношении конкретного участка земли. Учитывается мнение эксперта, если специалист укажет в акте проверки, что на данном участке нельзя возводить сооружения, в предоставлении права сменить категории земли заявителю будет отказано.

После принятия решения в течение недели формируется письменный ответ заявителю. Если отказано в смене категории земли, то в письме приведены причины отказа с указанием нормативных актов, на основании которых такое решение принято

Если принято решение в пользу заявителя, то необходимо зарегистрировать внесенные изменения в категории земельного участка в Росреестре.

Далее, вносятся изменения в генеральный план застройки территории, утверждается план возведения конструкция капитального строительства на территории участка. Такие мероприятия готовятся заранее, чтобы проект представить на общественных слушаниях в качестве материального аргумента.

Сам проект составляется в отделении архитектуры и градостроительства местной администрации. Если проект разработан с учетом норм и регламентов, одобренных в данном регионе и муниципальном образовании, то проект утверждают на уровне главы администрации поселения. На документе ставится надпись «Одобрено», прилагается копия протокола слушания.

Все эти документы необходимо представить в Росреестр, чтобы сотрудники реестра внесли все корректировки в сведения о конкретном участке земли.

Самыми востребованными для возведения построек являются земли, входящие в состав населенных пунктов (ЗНП).

Но перед выбором места строительства необходимо узнать:

• в какую территориальную зону они входят;
• какой имеют вид разрешенного использования (ВРИ).

Есть земли, на которых:

• строить можно без ограничений;
• строить можно с определенными ограничениями;
• строить нельзя совсем.

Нецелевое использование земель может привести к:

• признанию постройки самостроем;
• отказу в оформлении права собственности на постройку;
• сносу постройки.

Что такое ЗНП?

Земельный кодекс РФ определил 7 возможных категорий земель:

1. государственного запаса;
2. водного фонда;
3. лесного фонда;
4. природных объектов, находящихся под охраной государства;
5. спецназначения;
6. сельскохозяйственного назначения;
7. населенных пунктов.

83 статья того же кодекса определила, что за ЗНП признаются те земли, которые не выходят за границы населенного пункта и предназначены для его застройки и/или развития инфраструктуры.

Установление указанных границ регламентируется статьей №84 ЗК РФ.

Право на их изменение принадлежит:

• органам власти федерального значения;
• местной власти;
• судам, в рамках решения вопроса по тому или иному разбирательству.

Основные виды разрешенного использования по зонам

Разделение земель поселений по видам разрешенного использования регламентируется классификатором ВРИ. Все земли населенных пунктов условно делят на крупные территориальные зоны.

Выделяют следующие основные зоны:

• жилых построек;
• общественно-деловых построек;
• предпринимательства;
• отдыха;
• общественного пользования.

Каждая из перечисленных зон включает в себя сразу несколько ВРИ.

Жилые

Зона жилых построек включает в себя виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов для возведения жилых построек с кодами от 2.0 до 2.7.1:

• блокированного типа — таунхаусы;
• передвижного типа — кемпинги, палаточные городки;
• средней этажности — многоквартирные дома до 8 этажей;
• большой этажности — многоэтажки;

а также для возведения:

• индивидуальных жилых домов (ИЖС) — частные дома, коттеджи;
• бытовых построек — подсобки, гаражи;

и ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — частный дом с участком, предназначенным под:

Общественно-деловые

Включает в себя земли населенных пунктов с видами разрешенного использования для предоставления услуг с кодами от 3.0 до 3.10:

• коммунальных,
• социальных,
• медицинских,
• ветеринарных,

• мест, способствующих культурному развитию;
• образовательных учреждений;
• религиозных центров;
• центров научной деятельности;
• управленческих центров.

Предпринимательство

Включает в себя земли населенных пунктов с разрешенным использованием для создания:

• центров делового управления;
• торговых центров, магазинов и рынков;
• коммерческих и страховых организаций;
• точек общепита, гостиниц (отелей) и мест развлечения;
• мест обслуживания автотехники.

Отдых

Включает в себя виды разрешенного использования земли поселений для создания:

• спортивных объектов;
• объектов туристической направленности;
• игровых полей и полей для прогулок;
• причалов, предназначенных яхтам, катерам и др.;
• мест ловли рыбы и охоты на животных.

Общего пользования

Зона общего пользования включает в себя виды разрешенного использования земельных участков земель населенных пунктов для создания:

• автомобильных дорог,
• пешеходных тротуаров,
• водных объектов общего пользования,
• парков и скверов,
• кладбищ и др.

Дополнительные условия и ограничения

Вопрос о предоставлении участку с категорией земель «земли населенных пунктов» разрешенного использования вспомогательного или условно разрешенного вида решается органами местной власти.

При одобрении комиссией по землепользованию одному земельному участку могут дать до трех ВРИ:

1. основной,
2. условно разрешенный,
3. вспомогательный.

За основу определения основного вида берется возможность использования земли населенного пункта с максимальной эффективностью.

То есть, если участок располагается в зоне жилых построек, то целесообразно разрешить там строительство:

• дома,
• магазина,
• образовательного учреждения.

Если владелец участка посчитает, что надел используется неэффективно, он может подать запрос на добавление нового ВРИ, который будет иметь статус «Условно разрешенный». Для этого необходимо согласовать изменение с комиссией по землепользованию через публичные слушания.

К рассмотрению дела привлекаются все заинтересованные стороны:

• представители администрации населенного пункта,
• владельцы близлежащих участков,
• сам проситель и др.

Условно разрешенный ВРИ может быть использован в качестве основного или совместно с ним. То есть, если комиссия одобрила предоставление нового ВРИ, на участке ИЖС можно построить дом и магазин, а можно только магазин или только дом.

Вспомогательный вид использования предполагает возведение на участке сооружений, которые не выходят за рамки двух вышеописанных ВРИ.

Например, при возведении жилого дома на участке ИЖС вспомогательным ВРИ будут являться хозпостройки.

Для возведения объектов, которые попадают под вспомогательный ВРИ, разрешение на строительство брать не нужно.

Вспомогательный ВРИ можно использовать только совместно с описанными выше видами.

Проект будущей постройки необходимо согласовывать с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительным регламентом, которые принимаются на уровне местной власти.

В большинстве мест эти документы запрещают возводить здания, которые будут оказывать влияние на безопасность соседних сооружений. Например, нельзя строить дом ближе 1-3 метров от границы участка. Невыполнение этого требования может привести к признанию объекта строительства самостроем.

Также, к признанию жилого дома самостроем могут привести иные нарушения ПЗЗ и градостроительного регламента.

При этом существует два варианта:

1. Снос самовольной постройки за счет лица, нарушившего нормы строительства.
2. Возвращение права владения застройщика на постройку через суд.

Какой ВРИ нужен для строительства дома?

Частное строительство жилого дома на участке с категорией «земли населенных пунктов», позволяют следующие виды разрешенного использования:

Расскажем подробнее о каждом из перечисленных выше ВРИ.

Индивидуальное жилищное строительство

Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный. В пределах участка можно заниматься садоводством и огородничеством. Подробней про ИЖС можно почитать в этой статье.

Личное подсобное хозяйство

Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный.

В пределах участка можно заниматься:

• огородничеством,
• садоводством,
• скотоводством.

Подробней про ЛПХ можно прочитать здесь.

ЛПХ в пределах населенного пункта и ЛПХ на сельскохозяйственных землях – это разные вещи и разные ВРИ.

В первом случае дом строить можно без ограничений, во втором – можно по согласованию с комиссией по землепользованию и при условии, что выделенный участок будет постоянно обрабатываться и использоваться по назначению.

Поэтому стоит заранее узнать ВРИ и категорию участка. Есть несколько способов выяснить, к какой категории земель относится Ваш участок, самый простой из них — по кадастровому номеру. Подробнее о том, какая категория земли больше подходит для строительства дома или дачи, читайте здесь. Также полезной может быть информация из статьи: «Чем отличаются ИЖС, СНТ, ДНП«.

Блокированная жилая постройка

Допускается возведение нескольких одноквартирных домов, примыкающих друг к другу, максимальной этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений.

В пределах участка можно возводить:

Подходящий ВРИ для ведения бизнеса

Для постройки объектов под бизнес подходит зона «Предпринимательство».

Для частного бизнеса лучше всего использовать такие виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов:

• магазины,
• точки общепита,
• гостиницы,
• автомобильные СТО.

Для возведения магазинов. Разрешается постройка, не превышающая 5000 метров квадратных. Здание может быть использовано для реализации товаров любого типа. При необходимости одновременно с магазином открыть кафе, у комиссии по землепользованию необходимо запросить добавление условно разрешенного ВРИ «Общественное питание».

Для строительства точек общепита:

• столовые,
• рестораны,
• кафе,
• иные места, где за еду необходимо платить.

Для строительства гостиниц:

• отели,
• гостиницы,
• пансионаты,
• другие места, являющиеся постройками для обеспечения посетителям комфортного пребывания в них — отдыха, но в которых не оказываются услуг медицинского характера.

Для обслуживания автотранспорта:

Полезное видео

Вы также можете получить информацию о землях населенных пунктов и видах их разрешенного использования из этого видео:

Выводы

Тезисно обозначим главные моменты статьи:

1. ЗНП предназначены для развития города/деревни, в том числе для постройки жилых домов и объектов ведения бизнеса.
2. Все ЗНП делятся на 5 основных категорий. Жилые дома лучше строить в зоне жилых построек, а объекты ведения бизнеса в зоне предпринимательства. Но по согласованию с местной администрацией можно решить вопрос о предоставлении наделу другого ВРИ.
3. Один земельный участок может иметь сразу несколько видов использования. Это значит, что при одобрении комиссией по землепользованию, объекты ведения бизнеса можно строить в зоне жилых построек, и наоборот, жилой дом можно построить в другой зоне.
4. При возведении постройки важно соблюдать не только зональность, но и нормы, которые устанавливают местные документы. Несоблюдение правил может привести к признанию постройки самостроем.